关于《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》的起草说明

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

为了加强海南经济特区房地产价格评估活动的管理，规范评估服务行为，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律、法规，结合本经济特区实际，我们起草了《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》（以下简称《草案》）。我受省人民政府的委托，现就《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》作如下说明。

一、制定《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》的必要性

1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》，确立了房地产价格评估制度和房地产价格评估人员资格认证制度。我省房地产价格评估也从无到有，逐步发展壮大，至今已有房地产价格评估机构36家，注册房地产估价师184人。房地产价格评估在房地产交易、抵押、房屋拆迁、企业兼并、重组、处置积压房地产、涉及司法房地产评估等方面发挥了重要作用。随着市场经济的发展，房地产估价活动日益增多。但由于相关法规不健全，导致在房地产估价机构委托、服务、及估价异议鉴定等活动中仍存在诸多不规范问题，房地产价格评估纠纷日益增多，出现了有些估价机构削价竞争、采取回扣、迎合当事人意愿等不正当手段招揽业务，有的部门垄断市场并指定评估机构进行评估等问题。为此，制定一部适应我省房地产价格评估市场发展要求的地方性法规是非常必要的。

二、《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》的起草过程

2004年，省人大常委会办公厅印发《海南省人大常委会2004年立法计划》（琼常办发[2004]6号），把《海南省房地产价格评估管理条例》列入2004年立法项目计划。按照计划要求，省建设厅起草了条例的送审稿。送省法制办后，征求了相关部门和单位意见，并赴安徽、辽宁、大连等省、市实地考察。在此基础上，依据有关法律、法规的规定，参阅建设部及兄弟省市有关房地产价格评估方面的规章及规范性文件，结合我省实际，对送审稿进行了认真修改。经省法制办与省人大法工委、环资工委及省建设厅研究协商，形成了《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（审查稿）》。省政府常务会议审议通过后，省建设厅会同省法制办公室又对有关条文进行了修改并报省政府审定，形成了《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》。

三、《海南经济特区城市房地产价格评估管理规定（草案）》的起草依据及主要内容

起草依据主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国价格法》、《中华人民共和国合同法》。

此外，还参考了建设部《城市房地产中介服务管理规定》（建设部令第 97号）、《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第100号）、《关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房[1997]12号）、《城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）、《房地产估价规范》（GB/T50291―1999）和上海、福建、广州等兄弟省市的有关规定。

《规定（草案）》共三十四条，主要对房地产价格评估的适用范围及房地产价格评估机构及人员、评估程序、评估鉴定等价格评估主体和程序性问题，依据相关法律和行政法规进行了具体规范。

四、几个主要问题的说明

（一）关于体例问题

对于房地产价格评估问题，《中华人民共和国房地产管理法》三十三条和五十八条仅作了原则性规定。在起草过程中，本着合法、有特色、可操作的精神，运用海南经济特区的特别立法权，对房地产价格评估过程中的一些主要问题如评估机构和人员管理、评估机构的执业范围、评估委托和收费、反不正当竞争等作 了针对性的具体规定。经与省人大法工委、有关工作委员会协商一致，将名称确定为《海南经济特区城市房地产价格评估管理规 定》。

（二）关于房地产价格评估机构的管理和执业范围

《建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定》（建房 [1997]12号）对房地产价格评估机构的资格管理作出了明确规定。房地产价格评估是运用科学的手段、技术和估价经验对房地产的价格或价值做出的一种科学的、真实的认定，其实质是一种认识活动，认识的正误取决于很多因素，如评估的时间、角度、工具和手段、估价师的工作态度等。判断一个评估活动或评估结论是否科学，是否具有证据能力，只能看其本身是否具有科学性和客观性，而与产生评估结论的价格评估机构级别的高低无必然的联系。如果强制性地限制评估机构在规定的地域内活动，不利于市场的竞争，也会影响评估活动的科学性和公正性。同时，评估资源是有限的，应当全省范围内共享，特别是涉及到一些尖端技术、复杂的事项，如果强行规定业务范围，不利于有限资源的合理利用和配置。另外，价格评估是当事人与评估机构之间的一种民事法律行为，只要双方在合法的基础上协商一致，达成协议，行政机关不能否认该协议的法律效力。依据《行政许可法》的基本精神，只要符合法律规定的条件，就不能限制其执业的范围。因此，《草案》第五条第三款规定，房地产价格评估机构在本经济特区执业不受地域限制。

（三）关于房地产价格评估人员的资格问题

房地产价格评估人员的管理是房地产价格评估管理的重要环节，应当加以规范。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定，国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。《房地产估价师注册管理办法》（建设部 64号令）和建设部、人事部《房地产估价师执业资格制度暂行规定》（建房[1995]147号）对房地产估价师执业资格和房地产估价师注册等问题作了具体规定，房地产价格评估人员执业，应当取得全国统一的执业资格证书，房地产估价师注册登记由建设部统一管理。省政府认为，因国家有关规定已经较为成熟，我省的房地产价格评估人员执业可以按照国家有关规定办理。但为了保证房地产评估的质量，防止房地产估价师与评估机构及具体评估行为相分离，《草案》规定，房地产价格评估人员不得同时在两个或两个以上评估机构从业。

（四）关于评估委托的问题

目前我省房地产价格评估活动中，存在一些行政机关或有关组织利用其优势地位，在当事人已经就民事法律行为达成一致的情况下，违背当事人意愿，强制当事人进行评估，或强制当事人委托其指定的评估机构评估的情形。这种强制服务、指定服务，对各类民事活动的正常进行危害极大，也容易成为腐败的源泉。因此，《草案》第九条第二款规定，行政机关和具有管理公共事务职能的组织在行政管理职能时，不得强制要求当事人进行房地产价格评估或者要求到其指定的房地产价格评估机构进行评估。因履行行政管理职责需要进行房地产价格评估的，由有关机关或组织自行委托，并承担评估费用。

（五）关于房地产估价报告的问题

为了保证价格评估报告的公正性和真实性，不仅需要规范房地产估价报告的制作程序，也要规范评估机构和估价人员行为，加强评估机构和估价人员的法律责任感。《草案》第十五条第二款和第三款规定，房地产估价报告应当由负责该项目的房地产估价师签名，并由其所在的价格评估机构加盖印章。房地产估价师的评估意见不一致时，不同意见可以在价格评估记录中记载。

（六）关于价格评估报告的鉴定问题

当事人对价格评估报告有异议，可向房地产价格评估鉴定委员会申请技术鉴定，是国内其他省、市的普遍作法。《草案》在第十八条至第二十四条对这一问题作出了具体规定。省政府认为，价格评估活动和对评估报告的技术鉴定都是一种科学的认识活动，因此规定鉴定委员会的鉴定为终局鉴定，当事人对同一鉴定事项不得再申请鉴定。并且只设立省一级鉴定委员会。这样既保证了对价格评估报告的科学性、真实性的鉴别，同时又避免了重复鉴定、多次鉴定给当事人造成的巨大负担。