关于处置积压房地产试点工作进展情况汇报

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：?

我受省政府委托，现将我省处置积压房地产试点工作进展情况向省人大常委会汇报，请予审议。?

1999年7月国务院下发《处置积压房地产试点方案》（以下简称《试点方案》）以来，在国务院有关部门的指导和各国有商业银行、资产管理公司的配合，以及省人大常委会的大力支持下，试点工作克服重重困难，取得初步成果。?

    一、处置工作进展情况

（一）行政确权工作进入收尾阶段。

根据《试点方案》提出的方法步骤，我们始终坚持把理顺权属关系作为处置积压房地产的一项基础性工作来抓。在省人大常委会颁布《关于加快积压房地产产权确认工作的决定》后，我们要求房产土地管理部门改进作风、提高效率，尽力突破行政确权中的难点，积极主动地协助银行、资产管理公司等产权人解决实际问题，保障权益人的合法权益。至 2002年6月底，全省经房产管理部门审定确权的积压商品房448.9万平方米，占积压商品房总量455.76万平方米的98.5%；土地确权工作，除司法查封部分外，已全部完成。行政确权工作的完成，为顺利开展积压商品房销售、停缓建工程处置奠定了坚实的基础。?

（二）能处置的建设用地的处置工作基本完成。

依照国家法律法规处置闲置建设用地，是处置积压房地产的重要任务之一。为解决我省闲置建设用地的实际问题，保证试点工作顺利推进，省人大常委会开创性地制定了《海南经济特区换地权益书管理办法》，省政府于去年 5月颁布了《海南省闲置建设用地处置规定》，加快了处置进度。经调查核实，全省闲置建设用地共计23788.5公顷。至2002年6月底，全省已依法进入处置程序的闲置土地18618公顷(其余5170.5公顷因司法查封未能进入处置程序)，占能处置闲置土地总量的100%，其中，已处置16344.342公顷，占能处置总量的87.79%。在已处置的16344.342公顷闲置建设用地中，无偿收回6849.9097公顷，占能处置总量的36.79%;

有偿收回 4260?9535公顷，占能处置总量的22?89%（其中通过核发换地权益书收回土地389宗，面积2898.7419公顷，权益价值量16.5437亿元）；通过限期开发、改变用途、调整使用等方式就地盘活利用5233.4788公顷，占能处置总量的28.11%。已进入处置程序尚未处置的有2273.658公顷，占能处置总量的12.21%。除去收回再出让的土地后，进入政府土地储备库的存量建设土地8147.8273公顷，占闲置建设用地总量的34.25%。此外，我们正在研究制订换地权益书的流转与回收管理办法，进一步为促进换地权益书流转提供法律支持。?

（三）停缓建工程处置工作有了突破性进展。

由于大量积压的停缓建工程自身存在的复杂性，又缺乏适当的法律依据，对停缓建工程的处置成为试点中的一个突出难题。海口、三亚、琼山三市根据实际情况，采取限期处置、现状竣工、代为处置、以拆促建、代为转让等特殊措施积极推进，做了大量的创造性工作。在各地积极探索的基础上，经深入调研、反复论证，省政府于去年 5月颁布了《海南省停缓建工程处置规定》，规范和统一了停缓建工程的处置工作，也为加快处置停缓建工程提供了政策法规方面的依据。至2002年6月底，全省共有454宗停缓建工程申报了处置方案（占调查核实总量603宗的75%），涉及原报建面积1352万平方米（占总量1631万平方米的83%）。但动工建设的只有567万平方米（其中竣工面积为105万平方米），改为临时建筑的有48万平方米，改为绿地的有53万平方米，拆除的有8.3万平方米。?

  （四）通过消化积压商品房启动了房地产市场。

    针对海南房地产市场的现状，我们坚持把扩大住房需求、合理配置资源、缓和供求矛盾作为处置积压房地产工作的一个重要目标，采取各种措施，努力消化存量，推进试点工作。至2002年6月底，全省积压商品房销售和出租累计达248万平方米，占调查核实积压总量455.76万平方米的54.4%，其中批准积压商品房转化为经济适用房141.26万平方米，已销售86.88万平方米，占转化总面积的61.5%。转化房的热销启动了房地产市场，带动了全省积压商品房和新建高档住宅的销售，既解决了低收入居民的住房问题，也满足了中高收入阶层购买第二套房的消费需求，同时也开拓了岛外消费市场。在处置积压房地产试点工作的推动下，海南的房地产市场已经开始复苏，海南的经济运行环境也开始得到改善。?

（五）改变了城市面貌，提升了城市品位。

在处置过程中，海口、三亚一方面加大力度使主要街道的停缓建工程复工、竣工，一方面拆除违章建筑，坚持综合整治环境，城区临街立面改造与街道绿化并进，使城市面貌大为改观，促进了城市建设与管理。海口市利用收回闲置用地和拆除停缓建工程共建绿地共 13处，23.1公顷；中心城区海府路、海秀东路、龙昆北路、滨海东路两则的36个停缓建工程基本处置完毕，其中拆除东湖旁的停缓建工程“金马广场”后改建东湖岸边绿地，使海口中心城区在此豁然开朗。三亚市加大力度进行环境建设，收回闲置建设用地866.67公顷，其中建设了明珠广场、凤凰广场、白鹭公园、热带名花园、体育广场、亚龙湾环湖公园等生态环境设施；

拆除停缓建工程腾出空地 8.5万平方米，有11个小区近百栋楼房复工，面积43万平方米；利用出让收回的闲置建设用地所得出让金和拆除停缓建工程的空地进行绿化，美化了26条主要街道，新增绿地近100万平方米。以上这些举措，不仅使三亚市面貌得到了根本改变，而且极大地促进了旅游业的快速发展。2001年全市酒店接待游客300多万人次，比上年增长16%。

（六）优化了投资环境，推动了招商引资。

收回闲置建设用地和处置停缓建工程，一方面用于生态环境建设，另一方面用于再招商，不仅盘活了一批积压房地产项目，同时还引来了一批有实力的开发商和对我省社会经济发展具有带动作用的新项目，使我省的产业结构得以优化和升级。深圳妈湾公司以 3800万元成功竞买海口重要道路旁的美华大厦，使这一严重影响城市景观、闲置多年、涉及20多个债权人、执行标的5亿元、情况复杂的停缓建工程有了新的产权人，办理过户后即可复工建设。山西华宇集团利用三亚亚龙湾收回的闲置建设用地兴建五星级酒店，引入世界知名的凯悦酒店管理集团进行管理，将有力促进亚龙湾开发区的开发和建设。除凯悦、假日等知名酒店集团外，还有喜来登、万豪、香格里拉等知名酒店集团相继进入三亚。此外，三亚市还利用收回闲置建设用地兴建了瑞海购物公园和瑞海豪庭项目、鹿回头高尔夫项目、椰子州岛开发项目、京润水晶文化展示中心等。2001年三亚市实际利用外资1.65亿美元，外贸出口总值3386万美元；完成固定资产投资18.56亿元，同比增长33.1%。?

二、存在的主要问题

随着试点工作的深入和房地产市场的充分发育，也暴露出了许多问题，需要省人大常委会继续给予关注和大力支持，有些内容则需提请通过立法加以解决，以推动全省的处置工作。遇到的主要问题有：?

（一）资不抵债的项目处置进度缓慢。

    对于大部分已预售，或者当时贷款总额加上利息比停缓建工程现价值还高的项目，开发企业往往放弃，或下落不明，不配合政府处置，这些项目的权益人之间往往难于直接达成处置意见，只能由政府出面代为处置。?

（二）涉及各方权益人的项目处置较为困难。

  许多停缓建工程在建设过程中已开始预售，宏观调控后长期停建，商品房无法按期交付使用，有的企业欠施工队的工程款、欠材料供应商材料款、欠水费电费等，经济纠纷较多，各方意见难于统一，较难处置。?

（三）法院长期或重复查封的积压房地产不能进入处置程序。

1994年后，海南房地产逐步走向低潮，经济纠纷日增，项目涉诉较多。许多案件因不按诉讼期限结案，房地产项目被法院长期查封；有的仅因部分负债就查封了整个项目及整块土地；有的项目被各家法院重复查封。查封年限三年以上的超过半数，有的甚至长达十年之久。据

初步统计，仅海口、三亚两市被法院系统查封的房产有 1695宗、面积120万平方米以上，土

地 327宗、面积5170.5公顷（其中省内法院查封4045.5公顷，省外法院查封1125公顷）。

无期限查封、

重复查封、恶意查封、故意查封、以司法查封逃避处置等，给处置工作增加了许多障碍，严

重影响了房地产经济的正常运行，也影响房地产行政管理和处置积压房地产试点工作顺利进

行。为了加快处置积压房地产，建议变查封房地产（实物）为查封房地产的价值（货币），处置

房地产所得扣除有关处置费用后，剩余部分设专门账户保管 ,待判决后再行分配。

（四）处置停缓建工程的法律依据需要研究。

鉴于目前国家尚未制定处置停缓建工程的法律法规，为了突破先行试点工作中的难点和重点

问题，省政府以及海口、三亚、琼山市政府分别制定了政府规章和规范文件，统一了做法，

对停缓建工程加大了处置力度，取得了较好的效果。但是，一方面由于无论采取拍卖转让、

代为处置等哪种方式处置停缓建工程，都涉及到产权人的合法权益以及处置的合法性问题，且情况十分复杂，难度依然很大；另一方面由于地方法院尤其是外省、市的法院对我省政府

规章的认同不一，一定程度上影响了我省对停缓建工程的处置。为了确定处置停缓建工程和闲置建设用地的法律依据，以避免日后不必要的行政诉讼或赔偿

，进一步加快停缓建工程和闲置建设用地的处置工作，保证我省顺利完成试点任务，建议对

有产权纠纷或多方产权人处置意见难统一而造成停缓建工程未能复工的，由政府指定机构采

取“先处置、后确权、再分配”的方式处置。对闲置已满两年、被查封超过 6个月的闲置建

设用地，由市、县、自治县人民政府依法无偿收回土地使用权；对被查封超过 6个月的停缓

建工程，由市、县、自治县人民政府代为处置。?

为了解决上述问题，省政府请求省人大常委会审议通过《关于加快处置海南经济特区停缓建

工程的决定》，从特事特办的原则出发，肯定政府指定专门机构代为处置停缓建工程的作法

，排除司法长期查封对处置工作的障碍，支持依法拆除部分违章建筑物，推动国务院部署的

处置海南积压房地产试点工作顺利开展。?