关于《海口市房屋租赁管理办法》的审查报告

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

    受主任会议的委托，法工委、法规室对海口市人大常委会提请批准的《海口市房屋租赁管理办法》（以下简称“《办法》”）进行了审查，现将审查情况报告如下：

    在《办法》的起草过程中，法工委、法规室提前介入，参与了对《办法》征求意见稿的论证。《办法》由海口市人大常委会通过并报送省人大常委会后，法工委、法规室又对《办法》作了进一步研究，并将《办法》送审稿分送省一届人大常委会组成人员及省建设厅、公安厅、物价局、工商局、法制局征求意见，还到海口市人大及市属有关单位召开座谈会，了解情况，交换看法。在此基础上，法工委、法规室对《办法》进行了修改，形成了审查修改稿。

    法工委、法规室认为，建省以来，海口市的房屋租赁市场发展很快，对于满足城市生产经营和日常生活的用房需求起了积极的作用。1996年6月，海口市政府制定了《海口市房屋租赁管理暂行规定》，对房屋租赁市场的秩序作出了规范，实施几年来取得了一定的成效。

    但是，随着海口市城市建设和经济的发展，在房屋租赁活动和监督管理上也出现了一些问题，如违法出租不符条件的房屋，私自转租公有房屋等。原有的政府规章已不能适应新的管理需要。因此，在总结经验的基础上，根据国家的有关规定，结合海口市的实际，将政府规章上升为地方性法规是必要的。总的看，《办法》对房屋租赁的登记管理、租赁合同、房屋转租、当事人的权利义务和法律责任等作了较系统的规定，是基本可行的，但也存在一些问题，建议作如下修改。

    一、关于房屋租赁主管部门

    《办法》第七条规定：“海口市房产行政管理部门主管本市房屋租赁管理工作。市房屋租赁管理机构负责房屋租赁日常管理工作。”我们认为，该款规定在表述上不确切，有多头管理的含义。从海口市的实际情况看，既有市房产管理局，又有市房屋租赁管理所，但所为房屋租赁主管部门的只能是市房产管理局。而市房屋租赁管理所是房产管理局下设的直属事业单位，在房产管理局的领导下具体负责房屋租赁登记等事务，其本身并不具有独立的行政执法职能。因此，建议将“市房屋租赁管理机构负责房屋租赁日常管理工作”一句，修改为“市房产行政主管部门可以委托依法设立的管理房屋租赁事务的组织具体执行本办法。”（审查修改稿第七条）

     二、关于房屋租赁价格管理

    《办法》第十六条对公有直管住宅房屋、其他住宅房屋和非住宅房屋的租金定价标准作了专门规定。我们认为，这其中与国家《价格法》和省里的有关规定有不相一致之处。根据国家《价格法》的规定，对政府的定价行为，实行中央和省级政府两级定价目录管理。市、县人民政府不得自行制定定价目录，只能根据省级人民政府的授权，按照省定价目录规定的定价权限和具体适用范围制定本市、县具体执行的价格标准。目前，按照我省现行的价格政策，只对公有直管住宅房屋的租金实行政府定价，而对其他住宅房屋和非住宅房屋的租金则实行市场调节价。因此，为了避免房屋租赁价格管理方面的矛盾，建议将该条修改为：“房屋租赁价格分为市场调节价、政府指导价和政府定价。市人民政府可以根据省人民政府的授权，按照省定价目录规定的权限和具体适用范围制定本市执行的政府指导价、政府定价。”（审查修改稿第十六条）

    《办法》第十七条、第四十六条第四项对房屋租赁价格规定了申报制度。我们认为，这与《办法》中规定的租赁合同登记备案的内容有重复，因此，建议删除。

    三、关于房屋租赁管理费

    《办法》第三十七条对当事人向房屋租赁管理机构缴纳房屋租赁管理费作了具体规定。我们认为，行政事业性收费项目的设定、调整或取消，属于省人民政府的职权范围，不宜在《办法》中作出具体规定。因此，建议将该条与第三十六条依法纳税的规定合并为一条，并修改为：“房屋租赁应当依法纳税，并按照省人民政府的规定缴纳有关费用。”（审查修改稿第十四条）同时，将第四十六条七项有关逾期缴纳房屋租赁管理费的处罚规定删除。

    四、关于行政处罚的范围

    《办法》所调整的法律关系包括两种：一种是行政法律关系，如房屋租赁登记制度；另一种是民事法律关系，如房屋租赁合同、当事人的权利义务等，两者所产生的法律责任形式是不同的。《办法》在罚则第四十六条第五项、第八项和第九项中对一些违反租赁合同的行为，如当事人逾期不维修房屋、擅自改变合同约定的房屋用途、擅自转租等，也规定了行政处罚，我们认为不妥当。因此，建议删除这三项规定。

    五、关于其他个别条款的删减

    《办法》第十五条关于“租赁房屋改变使用性质，由有关部门按有关规定进行管理”的规定，与第四十一条的内容重复，因此，建议删除第十五条。

    《办法》第二十二条第三款关于租赁期间法人发生分立、合并、解散、撤销等情形的内容，在我国民法上已有一般性规定，因此，建议删除该款。

    《办法》第四十九条对军队向社会出租房屋适用本办法做了专门规定。我们认为，军队应当遵守地方性法规是不言而喻的，但不必在每项立法中都专门规定涉及军队的条款。因此，建议删除该条。

    此外，还对部分条款作了文字修改和技术调整。法工委、法规室认为，《办法》经过上述修改已基本成熟，建议本次会议审议批准。

    以上报告及审查修改稿，请予审