关于全省房地产开发建设有关情况的调研报告

根据省人大常委会2010年工作要点安排，省人大常委会环境资源工作委员会于2010年6月中下旬对海口、三亚、儋州、文昌、琼海、五指山、陵水、乐东8个市县（自治县）的房地产开发建设情况进行了专题调研。省人大常委会王法仁副主任参加了部分市县的调研。调研组听取了市县（自治县）政府的汇报，召开了有关房地产企业负责人参加的座谈会，实地考察了24家房地产企业开发建设项目。基本了解了我省房地产开发建设，重点旅游房地产项目建设，经营型和居住型商品房用地供应及开发建设、市场监管等方面的情况，收集了有关促进我省房地产平稳健康发展的建议。此次调研得到了省住房和城乡建设厅、省国土环境资源厅、省统计局、国家统计局海南调查总队的大力支持。

调研组未实地调研的其他市县提供了书面汇报材料。

一、全省房地产开发建设的现状

近年来，省政府着力转变经济发展方式，把房地产开发建设作为发展经济的支柱产业，采取有力措施，大力推动房地产开发建设，特别是2009年国家扩大内需、加强保障、改善民生等一系列政策措施和海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略后，房地产业呈现快速发展的良好态势。

（一）开发建设情况总体良好

随着人民生活水平的提高，旅游、休闲业的发展，特别是海南国际旅游岛建设发展战略实施，全省房地产开发投资建设出现加速发展的局面。

1、房地产超常规发展。2009年我省房地产开发投资额占全国的比重为0.8%，全省房地产开发投资金额达287.9亿元，同比增长44.3%。商品房施工面积1992.78万平方米，同比增长32.8%，比2005年增加1.19倍；竣工面积368.51万平方米，同比增长19.3%；销售570.77万平方米，同比增长54.5%；销售金额366.28亿元，同比增长93%；销售均价6417元/平方米，同比增长15.3%。海口、三亚、琼海、文昌、万宁、陵水等市县房地产开发呈现快速发展势头，投资量占全省的92.4%。海口市销售面积为236.5万平方米，同比增长23.6%，三亚销售面积为123.4万平方米，同比增长16.0%，琼海销售面积为87.9万平方米，同比增长192.0%。其他市县也有较大幅度增长。

2010年1-5月，全省房地产开发投资完成167.6亿元，同比增长95.4%，增幅较一季度回落41.5个百分点。其中，商品住房投资150亿元，同比增长94.4%，占房地产开发投资总额的89.5%；办公楼投资3.32亿元，同比增长285.4%，占2%；商业营业用房投资8.8亿元，同比增长89.2%，占5.25%，其他投资5.48亿元，同比增长76.7%，占3.25%。

2、房地产项目建设多元化。全省房地产由单纯的居住房地产向酒店、度假村等经营性房地产发展。旅游经营性房地产投资规模不断增大。2009年省政府确定的11个省重点旅游房地产建设项目投资累计完成114.3亿元，完成年度投资计划的213.84 %。全年旅游房地产累计销售总金额66.08亿元，其中，陵水清水湾旅游度假区项目销售金额26.85亿元；陵水香水湾旅游度假区销售金额17.1亿元；三亚湾新城项目销售金额14.5亿元；博鳌千舟湾旅游度假项目销售金额7.63亿元。海口市13个重点旅游房地产项目总投资规模达到843.5亿元。

各市县从单纯的住宅房地产向综合开发住宅房地产、旅游房地产和与旅游相关的房地产转型。三亚凤凰岛547亩土地全部开发建设为酒店式公寓，建筑面积20多万平方米；五指山市旅游房地产建设面积占房地产用地面积的8%；乐东九所的建设用地有11%用于建设酒店；琼海市政府在今年的政府工作报告提出，今后不再审批单纯住宅房地产项目，海景一线地将用于开发建设度假酒店和产权酒店及其他旅游房地产。

3、地方财政收入大幅增长。全省2009年房地产相关税收收入70.92亿元，占地方税收总额的46.89%，其中，房地产业税收入47.13亿元，同比增长30.4%，占地方税收总额的31.16%，增收10.98亿元，占地方税收增收额的31.16%；建筑业税收入23.79亿元，同比增长54.9%，占地方税收总额的15.73%，增收8.43亿元，占地方税收增收额的27.44%。国有土地使用出让金1028165万元，占地方财政总收入32.2%，占地方税收的68.0%，同比增长56.3%。

2010年1-5月全省房地产相关税收收入71.98亿元，是2009年房地产相关税收收入的101.5%，占地方税收收入的56.7%，其中，房地产业税收入59.81亿，增收42.64亿元，同比增长248.3%，占地方税收总额的47.1%；建筑业税收收入12.17亿元，增收3.62亿元，同比增长42.4%，占地方税收总额的9.6%。上半年国有土地使用出让金956632万元，占地方财政总收入的36.7%，占地方税收的70.8%，同比增长249.0%。在调研的8个市县中，海口市房地产相关税收收入占地方税收总额的比重为30%左右，其他7个市县所占的比重均在40%以上，有些市县高达60%。

4、政府出台措施、市场趋于平稳。《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台后，全省房地产形势火爆，2010年2月份销售均价达到历史最高点，为14087元/平方米。房价大幅上涨引起了社会的高度关注，省委、省政府认真落实国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》精神，省政府办公厅印发了《贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》，省住房建设主管部门下发了《关于规范房地产市场秩序促进房地产业平稳健康发展的通知》，依法采取有力措施，大力整顿规范土地市场和房屋销售市场行为，确保房地产市场信息的公开透明，加强房地产信息系统建设，推行网上签约，打击违法违规行为，遏制了捂盘惜售、投机炒房的行为。3月份后全省商品住房销售均价开始逐步回落，5月份销售均价从2月份的14087元/平方米回落到8483元/平方米，比2月份回落了约39.8%。目前，我省房源充足，市场趋于平稳。

（二）存在的问题

我省房地产开发投资建设出现加速发展同时，也暴露出一些需要引以注意的问题。

1、房地产发展规划滞后。目前，《海南省房地产业发展战略与中长期规划》还在编制中，尚未出台。从实地调研的8个市县了解的情况和其他市县上报的材料来看，全省所有市县都没有编制本市县房地产业发展战略与中长期规划。一些市县虽然准备编制，但相关工作还没有着手开展。还有一些市县没有编制本市县房地产业发展战略与中长期规划的工作计划。由于没有编制和出台房地产专项发展规划，导致房地产业发展目标和区域功能定位不清，房地产总体结构单一，各类房地产的比例不合理，项目缺乏特色，品味较低，优质的土地资源没有得到科学合理开发。加之市县政府为了尽快开发存量地，对商品住宅房开发建设项目审查不严，随意改变用地性质、容积率。一些地方房地产开发项目一哄而上，开发商为追求短期利益，就完全按照市场需求，开发建设一些低档次的普通小户型，造成土地资源浪费。一些海边一线土地出现高楼林立，二线土地别墅成片，建筑风格各异，层次错落无序，没有体现滨海风情特色，严重影响景观。

2、开发结构不合理。近年来，我省房地产项目开发建设虽然呈现多元化发展的趋势，但酒店、度假村等经营性房地产发展速度和规模偏小。全省房地产开发建设仍然以住宅为主，占开发建设总量的80%以上，且项目分散、规模较小，产品档次低。从土地供应情况来看，普通商品住房用地占住房建设用地的比重较大，高档住宅用地占的比重相对较小。2007年-2010年全省住宅用地为3045.8公顷，其中，普通商品住房用地2389.4公顷，占住房建设用地的78.4%；高档住宅用地558.1公顷，占18.3%。2010年1-5月普通商品住房用地占住房建设用地的86.2%，高档住宅用地占7.9%。从新开工房地产面积来看，2009年度全省新开工面积804.99万平方米，其中住宅343.32万平方米，同比增长28.0%。从一些开发项目来看，在这次实地调研的8个市县24家房地产企业开发建设商品住宅项目中，多数为100平方米以下的小户型普通公寓。如三亚、文昌、五指山、琼海、乐东九所等市县的住宅小区等项目，多数为一居室或二居室公寓，面积多为43-78平方米，少部分虽是三居室公寓，但面积基本在85平方米左右。

大量建设小户型普通公寓，也造成资源浪费，物业管理困难，有些小区平时入住率不到2%，多数小区平时入住率不到20%，高峰时期仅为40%-60%。

3、基础设施建设滞后，生态环境压力较大。由于来我省购房者80%以上为外来人员冬季度假旅居，人口季节性增长十分明显。基础设施建设滞后的问题比较突出。一些住宅小区水电供给 能力 配备不足，公共交通、农贸市场、医疗卫生、商业网点、学校等服务配套设施建设滞后，不能满足需要。有些小区因水电供应负荷增量过大，出现停水停电的情况，有的小区周边没有农贸市场，加之公共交通不便，给住户日常生活带来一定困难。

生态环境面临较大压力。大部分新建小区没有污水垃圾处理基础设施，生活污水仅作简单三级沉淀处理后外排，有的未经任何处理直接外排，部分小区生活垃圾露天堆放。有一些小区绿化大量引进外来物种，还有个别房地产项目建设中存在削山、毁林的行为。还有一些地方在距离海岸最高潮位线不到100米内砍伐海防林搞房地产项目，严重影响生态环境。

4、小产权房发展呈蔓延之势。“小产权房”是指未经法定征地及审批等程序，由村集体或乡镇政府独立或与开发商联合在集体所有的土地上开发建设的房产。它不是一个法律上的概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓，不是国家颁发产权证的房产。

由于房价相对较高，一些开发商通过租赁、承包、联营合作等方式，在集体土地或居民宅基地搞房地产开发建设。这次调研发现海口、三亚、陵水等市县都有类似情况发生，海口和三亚情况比较突出。根据海口市政府今年5月份向市人大常委会作的整治违法建筑专项工作情况报告，目前海口市现存的违法违规建筑2500多宗，面积达到300万平方米，其中大部分是以小产权房的方式建设的。三亚市小产权房建设已经从市区周边蔓延到多数乡镇，发展速度之快，规模之大，已经引起社会关注，目前三亚市正在组织有关部门调研相关情况。

由于小产权房，违法乱占、滥用土地，使得国家丧失了土地使用出让金、税收等收益，无法实现土地的宏观合理利用，无法保障土地的集约化和节约化管理，威胁耕地数量，严重损害国民根本利益，甚至影响国家的稳定性。尽管农民从小产权房的开发中获取了一定的利益，但是农民也因此失去了赖以生存的土地，尤其是耕地，对今后生产生活造成重大影响；同时，小产权房的发展严重扰乱房地产市场，不利于房地产市场平稳健康发展。

二、建议

建设海南国际旅游岛，保持我房地产健康平稳的发展非常重要。对此，政府和有关部门要着力抓好以下几项工作。

（一）尽快出台房地产业发展规划。省政府和住房和建设主管部门要按照《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》关于“发优先发展满足常住住房需求的房地产，加快保障性住房建设，积极发展酒店、度假村等经营性房地产，适度发展满足避寒、疗养、养老等不同需求的度假旅居性房地产”的要求，尽快制定出台海南省房地产业发展战略与中长期规划。要通过制定和实施房地产业发展战略规划，引导房地产业发展类型、规模和速度，突出区域特色，调整产业结构，合理各类房地产的比例，推动我省房地产业转型升级。各市县要在结合本市县实际，突出地方特色的基础上，开展前期调查研究，抓紧制定房地产发展战略规划。

（二）科学合理发展各类房地产。各级政府、住房和建设主管部门要抓紧研究制定调整房地产业结构，推动房地产业转型的政策措施。大力发展以度假型居住房地产为特色，商业、办公房地产和公共服务设施类房地产为配套的房地产产品体系，逐步改变目前以商品住宅为主的发展方式。要大力发展酒店、产权酒店、度假村，有序发展租赁型公寓、酒店式公寓和家庭旅馆等度假型居住房地产，不断满足各类人群来海南旅游、休闲、度假的需求。与其他省市区不同，我省的普通商品住宅的需求对象以外来养老人群居多，中青年产业务工人群较少，而其他省市区如北京、上海、深圳等城市普通商品住宅的需求对象主要是中青年产业务工人群。因此，要重点发展高端商品住宅，通过高端商品住房增加政府财政收入，把增加部分财政收入用于解决本岛居民住房需求。要加大以政府为主导的廉租房、公共租赁住房、经济适用房、农村危房改造、农场和林场棚户区改造、限价商品住房建设的力度，逐步解决城市居民、农村贫困人群和外来务工人员的住房问题。要根据城市人口容纳能力控制外来购房养老人群的规模，进一步减少普通商品住宅、小户型商品住宅的开发建设。

（三）强化房地产开发建设管理。各级政府要注重长远发展、可持续发展，提高房地产的品位，突出地方特色，有关部门要从房地产开发土地供应和项目规划审批环节强化对房地产业的管理。国土环境资源主管部门要建立健全房地产供地开发利用监督管理制度，规范土地市场秩序。尽快摸清全省房地产存量用地开发建设的情况，对尚未开发的存量用地，要严格按照有关政策和法规规定，根据具体情况抓紧处理，确保房地产开发用地及时开发利用。要依法查处房地产开发过程中闲置土地、囤地、炒地、违法违规供地行为。住房和建设主管部门要依法把好房地产开发项目审批关，提高房地产开发的档次和水平。要加强利用存量用地开发建设的房地产项目管理，严格审查房地产项目报建规划，对于不符合海南国际旅游岛发展规划和海南省房地产业发展战略与中长期规划，以及违反海岸生态保护法律法规的房地产开发建设项目坚决不予审批。要进一步加强商品房地产销售市场管理，加快信息系统建设，推广网上签约、备案，完善市场监管措施，依法打击合同造假、捂盘惜售、投机炒房、哄抬房价的违法违规行为。确保我房地产市场平稳健康发展。

各级政府和有关部门要依法严格规范农民集体所有土地、农村住宅用地的用途管理，及时发现、查处利用集体土地或居民宅基地搞房地产开发建设和买卖小产权房的违法违规行为。

（四）加强基础设施建设，保护生态环境。市县政府要深入研究城市人口容纳能力和环境资源承载能力，统筹安排城市公共基础设施建设，提前做好公共服务设施配套规划。要加强供水、供电、供气等城市基础设施的力度。要运用市场机制，多方筹措资金，加金投入，进一步完善新建商品住宅小区自来水管网建设，提高供水能力，确保饮用水质达到标准。要加强商品住宅小区公共交通、社会治安、农贸市场、医疗卫生、商业网点、学校等服务配套设施建设，满足人民群众的工作、生活和休闲度假需要。 

抓好环境资源保护工作，加强污水处理管网、处理设施建设和垃圾转运站建设，提高污水和垃圾处理率，加强小城镇环境卫生管理，提高居住环境质量。减少小区绿化引进外来物种的行为，查处房地产项目建设中削山、砍树等破坏生态环境的行为。

此外，政府和有关部门要按照《海南国际旅游岛建设发展规划纲要（2010-2020）》的要求，加强对旅游房地产开发建设管理的调查研究，探索产权酒店规范运作的形式，加快研究制定租赁型公寓、酒店式公寓开发建设、经营、管理的地方规章、法规。 

（此文章来自于省人大系统 2010 年度优秀调研成果汇编）