关于《海口市房屋租赁管理办法》的说明

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

我受市人大常委会的委托，现将提请省人大常委会审议的《海口市房屋租赁管理办法》（以下简称办法）向大家作如下说明：

    一、制定《办法》的必要性

    加强城市房屋租赁管理，维护房地产市场秩序，保障房屋租赁当事人的合法权益，是城市房地产管理的重要组成部分，与人民群众生活有着密切的关系。海口市委、市政府历来十分重视城市房屋租赁管理工作，近几年来市政府先后制定发布了一系列有关房屋租赁管理的行政规章。如《关于海口市房屋租赁管理的暂行规定》、《关于海口市房屋交易管理的暂行规定》、《海口市房产抵押管理办法》、《海口市城市房屋产权产籍管理办法》、《海口市公有住房租金改革暂行办法》等。这些规章的颁布实施，对规范房屋租赁行为，解决房屋租赁管理中出现的问题起到了积极的作用。但是，由于原来制定的房屋租赁管理的规章不配套，应当制定的法规、规章也没有及时跟上，无论是国有直管公房租赁，还是私有房屋租赁等仍然存在着许多急待解决的问题。主要表现在：（一）侵害公房所有权人合法权益的现象时有发生。如有的承租人私自转租、转让公房，出卖公房使用权，无故欠房租等。（二）房屋租赁当事人不办理登记手续，造成房屋租赁管理混乱，国家税费流失。（三）承租人的合法权益缺乏应有的法律保护，房屋损坏得不到及时修缮。（四）房屋租赁当事人权利义务不明确，导致租赁纠纷时有发生等。另外，随着《中华人民共和国行政处罚法》的实施，原规定房屋租赁管理有关行政处罚的力度也要进行相应修改。因此，结合我市实际情况，制定一个科学性、针对性和可操作性强的房屋租赁管理法规，将我市房屋租赁管理工作纳入依法管理的轨道，是非常必要的。

    二、制定《办法》的经过及依据

     《办法》的起草始于一九九六年。当时，为了做好《办法》的起草工作，海口市房产管理局专门成立了领导小组。起草小组的同志在对海口市房屋租赁的现状进行充分调查研究的基础上，于去年四月完成了初稿，并多次组织城建、规划、工商、物价、公安、税务和部队等有关部门反复进行协商，对有关条款作进一步论证修改。市人大城建工委不仅参与了《办法》的起草工作，在市政府提请市人大常委会审议之前，还邀请省人大法规室作具体指导和组织有关部门及专家进行逐条研究修改，充分和补充了新内容。去年十二月三十日市十一届人大常委会第28次会议审议通过了本《办法》，现报请省人大常委会审议批准。

    制定本《办法》坚持了以国家法律、法规和政策为依据。制定《办法》的主要依据有《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国行政处罚法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市公有房屋管理规定》等。经过各方论证，认为《办法》的基本原则及主要内容体现了上述法律、法规和政策的精神，没有相抵触的条款。

    三、《办法》中需要说明的几个问题

    （一）关于适用范围问题。《办法》对适用范围作了明确规定：“本市辖区从事房屋租赁活动的单位和个人适用本办法”。“市辖区范围内的国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房不适用本办法”。这个范围既包括市属单位和省属、外省和部队驻海口的单位，又包括从各级领导到普通城市居民。

    （二）关于房屋租赁关系的确认问题。《办法》规定：“房屋租赁是指房屋所有权人或者授权经营管理人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金，并在租赁关系终止时，将房屋返还给出租人的行为”、“出租人将房屋提供给他人从事经营活动或以合作方式与他人从事经营活动，收取租金或者取得收益的”，也视为租赁行为。

    （三）关于执法主体问题。对于房屋租赁管理体制，《办法》规定：“海口市房产行政管理部门主管本市房屋租赁管理工作。市房屋租赁管理机构负责房屋租赁日常管理工作。”

    （四）关于租赁合同和转租问题。房屋租赁是单位和个人取得房屋使用权的主要形式。房屋租赁关系是一种民事法律关系。为了明确房屋租赁法律关系的内容，有利于解决租赁纠纷，《办法》明确规定房屋租赁当事人应当签订由市房产主管部门统一印制的书面租赁合同。为了保障房屋租赁当事人的合法权益，《办法》还明确规定了房屋租赁当事人的权利和义务。

    为了从根本上解决承租人擅自转租房屋问题，《办法》还做了规定，“承租人在租赁期限内，征得出租人同意，可将房屋的部分或全部转租给第三人”、“受转租人未经出租人同意不得将租赁房屋再转租”。这样规定，目的在于制止擅自转发租的行为，维护房屋租赁秩序，保护出租人的合法权益。

    （五）关于房屋使用的修缮养护问题。房屋的使用和修缮养护是所有权人确保房屋使用功能，有效地为生产、工作和人民群众生活服务的一项重要工作。为了保护房屋租赁当事人的合法权益。《办法》中都规定了出租人和承租人应承担修缮养护的责任的违法责任。这是参照国家关于《城市私有房屋管理条例》的有关规定制定的。这样规定，旨在促使房屋所有权人改善经营管理，加强房屋维修、养护、提高服务质量。

    （六）关于对一些违法行为的处罚问题。对违法行为给予一定的处罚，是保证房屋租赁工作正常进行的必要手段和措施。《办法》对此也作了明确的规定。我们认为，这样规定是比较合理的，既有利于管理部门执法的顺利进行，又可使受损害人的合法权益得到保障。

    说明完毕，请审议。