关于《海南省物业管理条例（草案）》修改意见的汇报

主任、各位副主任、秘书长、各位委员：

省二届人大常委会第八次会议对《海南省物业管理条例（草案）》进行了初步审议。会后主任会议决定，将条例草案在《海     南日报》上全文公布，向社会广泛征求意见。法工委、法规室认      真研究了委员们和社会各界的意见、建议，认为物业管理是集市场化、专业化、社会化为一体的新兴行业，搞好物业管理，对于盘活我省积压房地产市场，促进经济的良性循环，将起到积极的作用。制定物业管理的地方性法规，规范物业管理行为，从维护业主、物业管理公司的合法权益，是非常必要和迫切的。从总体上看，条例草案基本可行，但也存在一些问题，建议作如下修改。

一、           关于条例草案调整的范围

有的委员提出，条例草案调整的范围包括住宅区、工业厂房、商业用房等所有物业实行管理。从我省实际情况看，存在问题较多、社会反响较大的是住宅区的物业管理问题，条例草案应着重解决这一主要矛盾。因此，建议将法规的调整范围限定在“住宅区”范围内，并将名称改为“海南省住宅区物业管理条例”且      对内容作相应的修改。至于工业厂房、商业用房等物业管理，可参照执行。（草案修改稿第五十六条）

二、         关于物业管理内涵的界定

有的委员和群众建议，应对物业管理的内涵进行界定。因此建议在条例草案第二条增加一款设定：“ 本条例所称物业管理，是指业主组成业主委员会对其物业的共有部分和共同事务委托物业管理公司进行专业管理的活动。”

三、         关于业主大会票数的计算方法

条例草案第九条第二款规定，业主大会的计票标准为：“业主和使用人拥有的面积不足 100平方米的，第一产权单位为1票；超过100平方米的，第100平方米为1票。”法工委、法规室认    为，这一计算方法既不合理也不科学，容易造成一些业主的权利义务不对等，借鉴外省市的经验，建议修改为：“建筑面积每10平方米为1票，5平方米以上不足10平方米的计算为1票，不足5平方米的不计票。”（草案修改稿第九条）

四、         关于物业的前期管理

有的委员和群众提出，对房屋出售并交付使用后到业主委员会成立前对物业的管理，应设定相应的管理措施，因此建议增加一条规定：“住宅交付后至业主委员会成立前，对物业的管理由   发展商负责，发展商可以聘请物业管理公司进行管理，也可以自行管理，费用由发展商与购房者在合同中约定。”(草案修改稿第十八条）

五、         关于空置房的收费问题

有的委员和部分群众提出，空置房屋的物业管理收费标准不宜在条例草案中设定，法工委、法规室认为，空置房的物业管理收费应当与其他普通住宅的收费一样实行政府指导价，因此建议将条例草案第三十一条删去，并对条例草案第二十三条第二款修改为：“普通住宅及普通住宅中未售出的空置房屋的物业管理   费，实行政府指导价，以业主的面积计算，具体标准由省价格主管部门会同物业管理行政主管部门按照物业的类型、服务项目和服务标准分类制定。”（修改稿第二十三条第二款）

六、         关于管理用房问题

条例草案第三十四条对物业的管理用房作出了规定，由售房单位向业主委员会无偿提交物业管理用房，并对管理用房的最大面积和最小面积作了限制，法工委、法规室认为，发展商提供物业管理用房或缴纳等价房款，由其选择，条例草案不必作硬性规定，对管理用房的面积也不作出限制。因此，建议修改为：“发     展商向业主委员会移交物业管理权时，应当按规定向业主委员会移交已分摊到户的用于共公服务的公共用房和管理用房或缴纳等价房款。”(草案修改稿第三十二条第一款)

七、         关于物业管理公司的治安赔偿责任问题

条例草案第三十九条设定，因物业管理企业没有建立健全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损失的，物业管理企业应负责赔偿。法工委、法规室认为，业主损失有多方面原因，且业主的家庭财产也未经物业管理公司核实，设定“承担赔偿”显欠公平，因此建议修改为：“物业管理      公司应当建立健全物业区域治安管理制度。因物业管理公司没有建立建全治安管理制度或保安人员违反保安岗位责任制度，造成业主或使用人损失的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。”(草案修改稿第三十六条)

八、         关于水电费收取的方式问题

   条例草案第四十二条规定：“住宅区内住户用水、用电，应当逐步实施按户安装总表、抄表到户。”法工委、法规室认为，水电费的收取实行抄表到户，这是维护业主合法权益的有效措施，必须实行一步到位，因此建议修改为：“住宅区内业主或使用人的用水、用电，应当分户装表，供水、供电企业收费应当直接抄表到户。供水、供电企业可以委托物业管理公司代为收取水、电费。”(草案修改稿第三十九条第一款)

九、         关于法律责任

    1、根据有的委员和部分群众的意见，增加设定对物业管理公司超标准收费和乱收费等行为的处罚：“物业管理公司违反本条例第二十八条第一、第二款规定及物业管理委托合同，重复收费、超标准收费或者擅自增加收费项目、扩大收费范围的，由物价主管部门责令改正，并可依照有关法律法规的规定进行处罚。多收款项退还业主。”(草案修改稿第四十八条)

    2、根据有的委员的意见，增加设定对物业管理公司或发展商未依法移交财物和有关资料的行为处罚：“物业管理公司违反本条例第二十九条规定，发展商违反本条例第三十二条第二款规定，拒不移交有关财物或资料的，物业管理行政主管部门可以责令其交出，经责令仍拒不交出的，物业管理行政主管部门可以追缴，并处以5000元以上20000元以下的罚款。”(草案修改稿第四十九条)

十、         具体条款的修改

1、关于停车场的收益。停车场的收益可由业主委员会与物业管理公司在合同中约定，不必在条例草案中设定。因此，建议删去条例草案第四十条中的“在业主共有的场地内车辆停放管理获取的收益归业主共有、管理和使用”一句。

  2、关于维修基金的缴纳。根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的规定，在条例草案第四十五条第一款前增加“商品住宅销售时，购房者与发展商应当签订有关维修基金缴交约定”的内容。

  3、将条例草案第五十一条和第五十二条合并为一条，修改为“物业管理公司违反本条例第二十条第一款、第二款的规定，未取得物业管理经营许可证从事物业管理经营的或者所经营物业与其资质等级不相符合的，由物业管理行政主管部门责令停止经营，没收非法所得，并可处5000元以上20000元以下的罚款；情节严重的，降低其资质等级，直至吊销其物业管理经营许可证。”(草案修改稿第四十七条)

此外，还对一些条款作了次序调整和文字修改。

以上意见及草案修改稿是否妥当，请审议。