732406_关于进一步规范物业服务收费的建议

关于进一步规范物业服务收费的建议

建议者：胡亚玲  所属代表团：海口

 根据海口12345市政府热线平台统计数据显示，2023年共受理物业类问题办件111304件，同比上升35.28%。主要集中在物业收费不合理、房屋质量差、车辆管理、水电管理、小区卫生、噪音污染等几个方面问题；其中增幅较大的是物业收费问题，比上年增长104.78%，反映的主要内容是：物业服务不达标要求降低收费标准，物业企业乱收费、不公开透明，开发商交房时强制捆绑物业费等现象。

  鉴于物业类办件中增长最多的是物业收费问题，如何破解这一难题，实现在政府的有效监管下，业主群体有效参与小区治理，业主和物业联手打造平安和谐小区，实现基层社区的长治久安，我们提出如下三条建议。

  建议一：前期物业服务收费标准纳入政府指导价，规范和完善物业收费定价权衔接机制。

  目前，海南省物业收费定价执行的是海南省物价局、省住房和城乡建设厅2015年6月发布的《关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》（琼价费管〔2015〕123号），该文件规定，非保障性住房物业服务价格实行市场调节价，物业服务收费具体标准，由市场主体协商确定，且无需向所在地价格主管部门备案。保障性住房物业服务收费实行政府指导价，其收费标准授权所在地市县人民政府制定。即保障性住房物业收费实行政府指导价，非保障性住房物业收费实行市场调节价。但在实际执行层面，非保障性住房的物业管理和收费定价权并不是充分由市场主体确定，开发商往往在交房时就指定了物业，作为小区主体一方的业主（甲方）群体没有任何选择权和话语权，只能服从；物业的收费标准和服务质量标准业主一方无法有效监管，从而为业主和物业发生矛盾和冲突留下了隐患。

  2023年11月28日，广州市发展和改革委员会、广州市住房和城乡建设局、广州市市场监督管理局发布《关于进一步规范我市住宅物业服务收费等有关问题的通知》，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。业主大会成立之前的普通住宅（不含别墅）及配套自有产权车位（车库）物业服务收费（以下称“前期物业服务收费”）实行政府指导价，物业服务收费分5个等级，最高不超过2.8元/平方。别墅、非住宅、业主大会成立之后的普通住宅及配套自有产权车位（车库）物业服务收费实行市场调节价。 

  建议海南省可借鉴广州市上述做法，按照物业收费与服务水平相匹配的原则，由政府职能部门制定前期物业收费标准等级，清晰地界定业主与物业之间的权责，从源头上规避业主与物业公司的矛盾和冲突。

  建议二：鼓励成立业主委员会，提高业主参与小区治理的法律主体地位。

  业主委员会是指业主大会的常设机构和执行机构，是基于业主的选举和业主大会授权，执行业主大会决议的机构。业委会一方面代表全体业主同物业公司进行日常沟通，便于解决业主的合理诉求；另外一方面也承担着监督物业公司的职责，保障广大业主的合法权益得以实现；更重要的是，业委会在打通“最后一公里”，化解社区矛盾，解决基层群众“急难愁盼”问题中发挥了重要作用。但是，目前我省的业委会覆盖率偏低，就拿海口市来说，全市3318个住宅小区中，成立业委会的仅有600多个，占比18%，而北京、上海等一线城市在90%以上，就是与全国40%的平均水平相比也存在较大差距。造成这一被动局面的主要原因是法律门槛过高、基层政府重视支持不够、小区缺乏优秀的带头人等。近几年来，全国多地对小区业委会组建覆盖率偏低率均提出了明确的目标和规划，北京、深圳和安徽等省市均在政府工作报告或专门下发通知，要求在3-5年内实现小区业委会组建率达到100%。因此，海南在政府层面应对物业管理提出具体行动目标和计划，对提升小区业委会覆盖率提出明确要求，同时培育扶持一批社会组织、专业机构来协助符合条件的小区成立业委会，成立后指导有效发挥业委会的职能，为加强和改善基层社区治理增添一支有生力量。

  建议三：大力加强对物业服务行业的诚信体系建设

  据统计，截至2022年底，海南共有物业服务企业2600多家，物业从业人员13万余人，引入物业管理的住宅小区3600多个，住宅物业管理面积2.3亿平方米，物业管理覆盖率为74%。 可见，物业服务行业数量之多，从业人员之众，是不可忽视的一个社会服务行业。而当前小区绝大多数采用传统包干制，物业公司大包大揽小区事务，物业项目运行和财务管理制度不公开、不透明，业主只能被动接受。由于缺乏有效的监督，导致物业企业整体服务意识和服务水平落后，质价严重不符。为进一步规范物业服务行业，使物业收费与服务水平相适应，亟需设立物业服务行业信用评价标准，对企业进行信用等级评价，建立物业服务企业信用档案，建立并完善物业服务企业信用管理机制，将物业收费与物业服务行业的信用评价等级挂钩，以质论价，对等级高的物业企业收费可以按照高级别的收费档次执行，对等级低的物业企业列入黑名单，以诚信体系建设来规范物业企业的收费标准和服务水平，构建奖优罚劣，以诚信取胜的良好物业管理生态。